Общая информация — ООО «Информ- оценка»1. При оценке недвижимости к этой группе относятся данные о ее технических характеристиках, физическом состоянии, необходимости ремонта и пр. Внешняя информация. Как отмечается в международных стандартах оценки, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные.
Поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными, например, с ценами сделок (предложений) объектов — аналогов, так и с обобщенными (интегрированными) характеристиками рынка, например, корректирующими коэффициентами, обеспечивающими «приведение» данных по сопоставимым объектам к оцениваемому. Первичная информация (цены продаж сопоставимых объектов, значения арендных ставок, финансовые характеристики конкретных компаний и т. Проблемы с использованием такой информации хорошо известны. Не только по сделкам с объектами недвижимости, но даже и по сделкам с крупными компаниями данные не публикуются. Вместо информации по ценам свершившихся сделок, оценщик имеет в своем распоряжении источники, в том числе ресурсы Интернет, где публикуются цены предложений. Конечно, такая информация не дает полноценной картины о рыночных ценах.
В последнее время отдельными оценочными компаниями предпринимаются шаги в направлении создания базы данных по ценам реальных сделок. В частности, «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» совместно с риелторской компанией «Орион НН» начаты активные работы по мониторингу реальных сделок в Нижнем Новгороде.
Вы здесь: Главная; Библиотека ВОО РОО; Справочник Оценщика недвижимости. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Поправочные коэффициенты. Лейфер, Д.А.
Характеристика и прогноз развития регионального рынка недвижимости. Лейфера Л.А. Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и. Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости.
Однако на данный момент такая база еще не обеспечивает в полной мере запросы оценщиков недвижимости. Остается только надеяться, что в скором времени оценщик будет обеспечен добротной исходной информацией.
Информация относительно параметров и характеристик рынка недвижимости (Интегрированная информация) представляет собой результаты обработки первичной информации. Она, прежде всего, включает корректирующие коэффициенты (корректировки) для «приведения» данных по сопоставимым объектам недвижимости, необходимые для практической реализации сравнительного подхода.
Это различного рода поправки на местоположение, наличие/отсутствие ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости и т. Кроме того, такая информация включает обобщенные характеристики, относящиеся к отдельным сегментам рынка: скидки на торг (уторгование), степень загрузки помещений конкретного типа и т. Важное значение для оценки недвижимости в рамках доходного подхода играют параметры, характеризующие общие ожидания рынка относительно того, как будут вести себя цены в будущем. Если в отношении первичной информации относительно оцениваемого объекта недвижимости существуют некоторые перспективы с ее получением, то ситуация с требуемыми для оценки общими характеристиками рынка выглядит значительно хуже. Недостаточно большой опыт российской оценки и, в еще большей степени, недостаточное внимание к этой проблеме привели к тому, что российский оценщик не располагает необходимым информационным обеспечением.
На данный момент отсутствуют единые сборники с требуемыми рыночными параметрами, которые оценщик смог бы использовать в процессе оценки. В этих условиях он вынужден решать проблему дефицита (отсутствия) необходимой информации «своими» способами, которые, чаще всего, при серьезном рассмотрении не выдерживают никакой критики. Инструкция По Натяжению Ремня Генератора Хонда Аккорд. Рассмотрим, какие варианты решения вопросов оценки в условиях отсутствия необходимой информации дает оценочная практика. Возможные варианты решения проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности.
Отсутствие необходимых данных, с которым постоянно сталкивается российский оценщик, он зачастую пытается компенсировать «простыми» решениями проблемы. Утверждения, основанные на субъективных рассуждениях оценщика. Анализ отчетов по оценке недвижимости показывает, что используемые в отчетах характеристики зачастую опираются только на мнение самого оценщика. При этом в качестве обоснования выступают утверждения типа: «По мнению оценщика, следует ввести корректирующий коэффициент. Естественно, такие суждения не могут рассматриваться как убедительные обоснования, и во многих случаях только помогают оценщику выйти на конкретный результат.
15 Закона РФ от 29.07.1998 . 209 "Справочника оценщика недвижимости" том 1 Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (Нижний Новгород, 2014 г. Посмотрите Справочник Оценщика недвижимости. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. А так диапазон от 14% до 18% . Новгород, 2016. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики . А определение этих характеристик по малой выборке обычно содержит недопустимо большие. Справочник оценщика недвижимости. Под редакцией Лейфера Л. Нижний Новгород, 2011, 204 с.
Конечно, такие оценки не отвечают требованиям стандартов и, чаще всего, не принимаются контролирующими органами и экспертными советами. Утверждения со ссылками на неопубликованные мнения специалистов. Более убедительной выглядит ссылка на устные сведения, получаемые от специалистов. Например, при расчете поправок в оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщики зачастую ограничиваются ссылкой на риэлтерскую компанию: «По данным риэлтерских компаний скидка на уторгование равна. Кажущуюся убедительность вносит указание телефона и адреса риэлтерской фирмы. Трудно понять, почему мнению риелторов, не занимающихся аналитикой рынка и никак не отвечающих за результат оценки, следует больше доверять, чем мнению специалиста – оценщика. Тем не менее, анализ различных отчетов показывает, что такие «обоснования» в отчетах имеются.
Здесь хотелось бы отметить, что субъективная компонента в какой – то степени неизбежно присутствует всегда в процессе оценки. Однако, если она является определяющей для численного значения оценки, то говорить об объективности такой оценки не приходится. Очевидно, что оценка, опирающаяся на полученные таким образом исходные данные, дает широкие возможности для манипулирования результатом. Коэффициенты и параметры, взятые из зарубежных источников.
Внешне кажется более обоснованным использование коэффициентов и параметров, взятых из иностранных источников. Конечно, данные, приведенные в статьях, книгах, на сайтах известных информационных агентств, обычно являются результатом реальных исследований и заслуживают доверия. Однако нужно ли объяснять, что сегодня российский рынок недвижимости далеко не соответствует параметрам западных рынков, и поэтому параметры и коэффициенты, взятые из западных источников, в большинстве случаев не отражают реалии российского рынка.
В соответствии с изложенным упомянутые выше способы создания информационного обеспечения не могут быть рекомендованы к практической реализации. Более эффективными по нашему мнению являются варианты, изложенные ниже. Информационное обеспечение на основе рыночных данных. Основным источником информации о рынке недвижимости являются данные по сделкам или при их отсутствии данные по ценам предложения объектов. Эти данные позволяют установить влияние параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка и увидеть тенденции и проявившиеся тренды. Чтобы выявить эти эффекты, определить численное значение характеристик рынка, необходимых при определении рыночной стоимости тем или иным методом, необходимо выполнить статистический анализ данных по различным сегментам рынка. Однако осуществление корректных процедур определения таких характеристик в рамках одной даже достаточно крупной оценочной организации наталкивается на серьезные трудности, связанные с недостатком исходных данных по продажам объектов недвижимости.
А определение этих характеристик по малой выборке обычно содержит недопустимо большие ошибки.